点登富专家再次发声，房地产进入慢调期

家人们点登富，最近后台全是问楼市的：“房价到底稳了没？”“是不是又要涨了？” 今天不绕弯子，给大伙扒扒最近最火的说法 —— 房地产进入了 “慢调期”，粤开证券的罗志恒大佬说，等两个关键数到位了，市场就真的稳了。

先把事儿说明白，这 “慢调期” 到底是啥样？以前楼市要么疯涨要么急跌，现在不一样了。国家统计局的数据摆在这：2024 年四季度开始，全国新房销量、销售额都开始涨了，深圳、广州那些地方，新房卖得比前年同期多了一倍还多。但你别以为是回到了 “抢房时代”，北京、上海的涨幅也就百分之十几，大部分城市只是不跌了，甚至还在慢慢晃。罗志恒说的那两个 “关键数” 更实在：一个是 “房价收入比”，就是咱普通家庭不吃不喝买套房要花多少年；另一个是 “租金收益率”，买套房靠租金回本得多久。现在这俩数正往 “合理” 上靠，等到位了，市场就真稳了。

那为啥会进入这种 “慢调期”？不是天上掉下来的，全是政策和市场拧着劲调出来的。先说政策这只 “手”，从去年开始，降首付、降利率、取消限购，一套 “组合拳” 打下来，首套房首付和利率都创了新低。就拿北京来说，五环外不限购了，公积金贷款还加码，通州的楼盘小户型都卖空了，销售经理忙得饭都顾不上吃。更关键的是 “保交房”，以前大伙怕烂尾不敢买，现在政府盯着房企交房，心里的石头落地了。还有城中村改造给的货币化安置，不少人拿着钱去买房，供需慢慢就平衡了。

再看市场这只 “手”，房企终于不瞎盖了。以前不管好坏都敢建，现在都在搞 “好房子”，北京通州有个项目，预留了智能家居的位置，开盘就热销，去化率都快三分之一了。而且库存也在降点登富，从 3 月份到 8 月份，商品房待售面积连续 6 个月减少，说明市场能慢慢消化掉存量了。这一冷一热之间，房价就没法像以前那样 “蹦跶”，只能慢慢往合理区间靠。

这种 “慢调稳” 会影响到咱普通人吗？太影响了！先说租房的朋友，以前租金跟着房价疯涨，现在租金收益率往合理走，意味着租金和房价能对上了，不会再出现 “租个小单间比还房贷还贵” 的离谱事。再看有房的，不用天天刷房价焦虑了，住建部都说了，稳定的市场能保住咱的资产价值。最明显的是周边行业，楼下的装修店、家电城生意明显好了，我一个做瓷砖的朋友说，今年订单比去年多了三成，这都是楼市稳了带起来的。

但咱得说句实在话，这 “稳” 不是全国一刀切的稳。我特别认同罗志恒的逻辑，但得加一句：这俩指标 “合理” 是分地方的。深圳、广州这种人口净流入的城市，成交量都涨了一倍多，指标先到位，市场先稳；但那些人口往外跑、产业又不行的三四线城市，库存还堆着，回稳还得熬一阵子。别听人瞎忽悠 “全国楼市都回暖了”，你去县城看看，不少小区晚上还是黑灯瞎火的。

还有个扎心的真相：这波调整本质是 “挤泡沫”，挤掉的是炒房的水分，留下的是居住的本质。以前买房靠 “赌涨”，现在得看 “值不值”—— 每个月的房贷能不能覆盖租金，一家人的收入能不能撑起房价。罗志恒说的 “指标合理”，说白了就是让房子回归 “住的地方”，而不是 “赌的筹码”。

可能有人会问：“这稳了之后，日子会变好吗？” 我觉得会，但得有耐心。政府工作报告都写了要 “持续用力推进止跌回稳”，不是三分钟热度。政策会慢慢落地，就业和收入上来了，买房的底气就足了。但别指望回到 “闭着眼买都赚” 的时代，也别担心会崩盘，这种 “长周期、温和调” 的状态，其实是对普通人最友好的 —— 市场不疯狂，选择更理性。

最后说句掏心窝子的话，楼市就像咱过日子，太穷不行，太飘也不行。现在这种慢慢往 “合理” 走的状态，虽然没那么多 “一夜暴富” 的刺激，但胜在踏实。那些喊着 “楼市要暴涨” 的，不是想割韭菜就是没看懂行情；那些说 “楼市要崩” 的，是没看到政策托底的力量。咱普通人不用急，就看着那俩数：房价和收入能不能匹配，租金能不能养得起房，这俩事理顺了，日子自然就顺了。